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傅来兴私宅市场的真正冲击还未开始生活

发布时间:2019-12-02 10:50:40 阅读: 来源:装载机配件厂家

傅来兴:私宅市场的真正冲击还未开始

傅来兴专栏

我国私人房地产市场的放缓及信贷收紧政策的奏效,开始让发展商坐立不安,也令一些屋主愁眉不展。但目前的市场仅是微小变化,一些市场观察者认为,明年才是较关键的一年。

买家开始关注房贷利率的波动,房贷利率一旦调高,对手头较紧,分期付款额计算到刚刚好的供房一族,将面临一场很大的考验。星展银行和马来亚银行最近率先调高固定房贷利率,前者调高0.2个百分点,后者则调高0.1个百分点。这会不会是吹响房贷利率上升的号角?

面对房地产价格走势偏低,还要面对房贷利率随时走高,买家在双重压力下,会选择固定房贷利率来规避风险,把房贷未来几年的利率固定下来,让每个月的负担相同,避免因利率上升,导致房贷负担加重。当更多买家选择规避利率急升所产生的风险,就会推高固定房贷利率的需求,银行自然会相继调高固定房贷利率。

房价和房贷利率的变动,是买房者必须面对的风险。低利率不会是常态,但因为低利率太久了,买家几乎忘记仔细思考利率未来可能的变化。若房贷利率急升,对许多买家来说,势必增加极大的负担,进而影响生活品质。房地产专家已说,房贷利率如果一年上升超过1个百分点,会出现无法继续偿付期款,导致信用不良、房屋被拍卖的命运。

《商业时报》上星期二报道,今年第二季被银行收回,拿去拍卖的房地产数目创下新高,达到42个,比第一季的22个多了一倍,加起来上半年有64个,已比去年全年的32个多了一倍,在2011年和2012年则分别有39个和24个。

此外,今年上半年也有192个业主将房地产通过拍卖市场求售。我们不知道这些屋主的国籍,但这绝对不是好的趋势,它显示转售市场上越来越难找到买家。

房地产的供应量增加,租房市场转弱,加上金融管理局去年6月底推出总偿债率(TDSR)框架,可能会有更多买家无法偿付期款,导致房屋被拿到拍卖市场出售。房地产顾问公司高力国际(Colliers International)指出,按照目前的趋势,今年拍卖的房地产数目,可能会是去年的四倍,也即超过120个。

银行和金融机构必须遵守总偿债率框架的规定,甚至会用数个月的时间,来审查借贷者的借贷和欠债情况。在计入就学贷款、信用卡债、汽车贷款和个人贷款等后,买家的房贷不能超过个人收入的60%。这项信用限制,是要避免人们过度借贷;但所造成的杀伤力非常大,有人签约后才发现借不到钱,银行收回房屋后,不一定就能通过拍卖找到新买家,因为要找到在总偿债率限制下,还可以借到钱的新买家并不容易;被拍卖的房地产,往往以较低价格出售。

另外一个趋势也值得买家关注:新私宅的供应量还在增加中,但销量因受到降温措施的影响而下滑。自总偿债率框架实施以来,从去年7月至今年5月,发展商总共推出1万零324个新私宅单位,但只卖出了9108个新单位。换言之,市场还有许多待售的新单位,一些发展商可能无法在规定期限内卖完而必须面对罚款。现有屋主要在市场上卖出自己的单位,将会越来越困难。对于那些在几年前买下楼花的买家,也必须准备面对找不到买家和租户的困难。那些目前或准备要靠租金来偿付期款的屋主,在租金下滑的情况下,则必须准备想办法来供屋。

房价滑势明显化买家宁愿等待

房地产价格目前还未出现普遍滑落的形势,但如果房价下滑趋势更加明显,等于宣告正式进入“买方市场”。潜在买家会等待更进一步的价格调整。这对急于脱手的屋主无疑雪上加霜,必须要接受较低的价格卖出单位。如果房贷利率又上涨,每月需支付的房贷数额将更高。在这种双重压力之下,想轻松应付其他开销和养育孩子实不容易。

低利率环境促成的流动性,推高了全球的房地产市场,包括新加坡在内。自2009年3月至今,我国私宅价格上涨超过60%。但房地产市场有上升和下跌周期,这是避不开的。过去五到七年的好景应该结束了,当前浮现的泡沫迹象,大家都想去否认它。共管公寓的价格动辄超过百万,年轻夫妇摊还贷款的期限拖长,退休后公积金户头存款所剩无几,在利率市场风向转变和房贷政策改变之际,借贷成本从较早时候的低变高,过度的借贷,将让屋主有失去房屋和血汗钱的风险。

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