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【资讯】房企为15净利率而战

发布时间:2020-10-17 01:43:12 阅读: 来源:装载机配件厂家

房企为15%净利率而战

几乎没有哪家开发商再把规模放在第一的位置,而强调高周转率、利润率。  记者从多家房企获悉,各大房企今年均要求各下属公司严控行政以及营销成本、降低项目配置以及装修标准等各种途径,来确保2012年利润率数字“不会太难看”。据万科去年年底就发布通知,要求严控营销成本以及行政成本等。“比如,根据领导级别、飞行距离等标准,将以前可乘坐商务舱的差旅改成经济舱。”  房地产行业长期高达20%以上的净利润或将成为过去。2012年,保证15%的行业平均净利润率,不仅是一场硬仗,也是一种生存方式的转变。  盈利能力的考验  3月20日,评级机构标准普尔宣布,将佳兆业的评级展望由稳定调整至负面。该机构评级下调的理由是,“由于佳兆业借贷增加及物业开发利润率低于预期,2011年该公司的信用比率恶化。”  标普信用分析师陆枫称,负面展望反映了佳兆业集团物业销售和利润率的疲弱前景。2011年底佳兆业集团的债务与息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率和EBITDA利息覆盖率,均突破标普评级下调触发水平的5倍和2.5倍。  EBITDA是衡量房企盈利能力的一个重要维度。这个行业正如绝大多数人所期望,由所谓的暴利向合理水平回归。尤其是对上市房企而言,利润率作为关乎未来股价和企业发展的关键因素,将面临严峻的考验。  以万科为例,表面上看,2011年,万科实现净利润96.2亿元,同比增长32.2%。但实际上,利润率指标变化却并不乐观。年报显示,2011年万科房地产业务结算毛利率28.79%,较2010年下降0.96个百分点,结算净利率15.01%,较2010年下降0.51个百分点。  由于万科2011年年报反映的绝大多数是2010年市场状况尚好时的数据,因此利润率仅有不明显的小幅下滑。但2012年值得担忧。万科董秘谭华杰称,2011年下半年后,市场景气度下滑,企业打折促销行为增加,住宅销售的毛利率亦不可避免地受到影响。预计未来一段时期,万科的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。万科总裁郁亮甚至预计,万科今年的毛利会回到2009年水平。  远洋地产行政总裁李明在其业绩会上直言,“不光是远洋地产,整个房地产行业的毛利率都会下降。总理说了房价要合理回归,除了降地价、银行利率以外,企业本身也会降价,降成本。最后的结果就是整个行业的毛利率会下降,预计会下降4%到5%。”  华润置地的预期几乎与李明的判断一致。华润置地年报显示,2011年,华润置地毛利率及净利润率分别为39.6%及22.5%。但华润置地主席王印认为,2012年,华润预算利润率会降至35%-36%。但摩根士丹利预计华润置地今年的毛利率低于35%。  标普则预计,雅居乐未来两年毛利润率将从2011年的54%,降至40%。  降价或意味着品质降低  “已经谈好的合作都被叫停,公司要求控制费用。”一位开发商营销经理抱怨说。在房价和毛利均面临下调的背景下,保证其核心净利润对于开发商而言是一场硬仗。  兰德咨询总裁宋延庆测算称,如果房价普遍下降15%,房地产行业毛利率水平将从原来的35%下降至27%左右,净利率将从15%下降到2015年的10%,年均下降一个百分点。  龙湖一位高层称,龙湖之所以把2012年的销售目标谨慎定为390亿,其关键因素就是为了维持2012年利润率与2011年同等水平。  为项目做前期定位的CRIC项目经理邱明华称,由于房地产是资金密集型行业,大多数开发商开发项目均使用大量的资金杠杆。从开发商角度考虑,15%的净利润已不算高。因为开发商自有资金也是需要成本的,微利的话,还不如做信托公司借钱给人家。  邱明华告诉记者,他记得在2008年年底,他为万科做过前期定位研究,在一线城市,万科要确保15%以上的净利润,才敢拿去地;如果是在二三线城市,受制于开拓风险,万科要确保20%以上的利润才可以拿地。  邱明华从近期操手的项目中已明显感受到市场给行业带来的变化。“房地产行业以往的潜规则是,不断为项目做加法。即,原本是个中端项目,开发商会尽量比照中高端甚至高端项目做,以期卖出更高的价格;但现在开发商开始做减法,本来是个中高端项目,我们可能仅建议开发商做成中端项目,房型尽量迎合改善性需求,项目配置也会尽量降低。”  李明也表达了相似的态度。李明称,远洋已形成了两类主要的产品:一类是刚需和改善性需求,一类是高端。在刚需产品上,更实在的是降成本。但远洋刚需产品降价的幅度是有限的,约为10%。高端产品若市场出现回暖时,公司也会降价以换取交易量。今年远洋将严控成本以提高盈利,加快周转来提高效率。  富力地产董事长李思廉则表示,富力在装修标准、行政开支方面管理更加严格,希望毛利润可与2011年相持平。李思廉称,价格微调,都是开发商将装修成本微调。“各地的装修标准不一样,像北京、上海的豪宅装修标准很容易就降几千块钱。但在广州一些郊区,以往号称7000元/平方米的装修标准,实际上的的装修标准可能只有1200-1300元/平方米,下调也就是200块钱左右而已。”  宋延庆认为,从目前来看,保净利润的方式,一是加强成本管控,甚至不惜放弃精装,如外墙砖换涂料,降价也是降档次。根本之策还是去存货,提高周转率;还有就是通过提高推行产品线标准化,提高杠杆率,如由1:3提高到1:6,利润就会翻番。  这也是万科总裁郁亮在2011年年底表达的观点:如果说地产行业已进入下半场,那么比的就是成本控制、产品标准化和精细化。住宅产业化春天也因此来临。  对于绝大多数开发商而言,2012年所能做的就是类似远洋一样的减法措施。但成全机构董事长担心的是,“过去售价可以不断提升的时候,开发商也在不断加大对产品品质的投入,对技术创新的研发投入,现在价格有了天花板,要想保持一定的利润来满足股东和投资者的需要,必然要降低成本。这也意味着产品的品质和质量会做一些牺牲。”  亚豪机构市场总监郭毅也表示,在成本控制上,大多数企业采取的方式是减少支出,精打细算。但也有一些企业在内部管控上出现了问题,不得不以降低项目品质的方式来压缩成本。

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